Gewerbemiet- und Pachtverträge

• Unterschied zwischen Gewerbemiete und Pacht
• Textform ersetzt Schriftform
• Mietobjekt und Mietzweck
• Genaue Beschreibung des Mietobjekts im Vertrag
• Mietzweck festlegen
• Mietdauer festlegen
• Kündigung – Möglichkeiten und Fristen
• Mietzins vereinbaren
• Indexklauseln zur Mietanpassung
• Vereinbarungen zur Kaution treffen
• Betriebskosten vertraglich regeln
• Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen
• Mängel des Mietobjekts
• Konkurrenzschutzklausel und Außenwerbung
• Rückgabe des Mietobjekts
• Untervermietung von Gewerberäumen
• FAQ
• Zusammenfassung

Steve Jobs und Steve Wozniak schraubten den ersten Apple Computer in einer Garage zusammen. Doch nicht jeder Unternehmer beginnt dort seine Karriere. Zudem wird die Garage irgendwann zu klein. Dann müssen ordentliche Betriebsräume her – egal ob Café, Autowerkstatt oder Büro. Und damit kommt es zum Abschluss eines Gewerbemiet- oder Pachtvertrags. Das Mietrecht für Wohnraum ist bereits kompliziert, Unternehmer müssen wissen, dass für Gewerberäume andere Regeln gelten. Deshalb sollte sich jeder vor dem Vertragsabschluss ausreichend über dieses Thema informieren.

Im Prinzip sind gewerbliche Mietverträge und Pachtverträge sehr ähnlich. Allerdings gibt es einen entscheidenden Unterschied. Bei einer Pacht darf der Pächter die verpachtete Sache nutzen und zugleich kommt er in den Genuss der Früchte. Ein konkretes Beispiel macht es deutlich: Wird eine Obstwiese gemietet, darf der Mieter die Wiese nutzen. Die Früchte der Obstbäume stehen aber dem Vermieter zu. Ist die Wiese dagegen gepachtet, darf der Pächter sie nutzen und die Früchte ernten und nach eigenem Ermessen verwerten. Bei einem Immobilienpachtvertrag dürfen Pächter mit der Immobilie Gewinn erzielen.

Im gewerblichen Bereich finden Pachtverträge oft bei ganzen Betrieben Anwendung. Dann pachtet der Betrieb nicht nur die Betriebsräume, er darf auch die gesamte Betriebseinrichtung und häufig die bereits vorhandene Kundenkartei nutzen. Die Gewinne aus dem Betrieb stehen dem Pächter zu, der Verpächter erhält die Pachtzahlung. Pachtverträge sind häufig attraktiv für Gründer, da ein funktionierender Betrieb weniger Investitionen erfordert. Interessant ist diese Variante auch, wenn der Familienbetrieb ohne eigene Geschäftstätigkeit in der Familie bleiben soll. Manchmal sind auch steuer-, haftungs- oder konzernrechtliche Gründe ausschlaggebend für die Entscheidung.

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Ab dem 1. Januar 2025 gibt es wichtige Neuerungen im Gewerberaummietrecht. Mit dem Übergang vom Schriftformerfordernis zur Textform sollen Mietparteien von bürokratischem Aufwand entlastet werden.

Bisher mussten Gewerberaummietverträge, die länger als ein Jahr gelten sollten, schriftlich abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Ab dem 1. Januar 2025 reicht es aus, diese in Textform zu schließen.

Was bedeutet Textform?

• Eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist.
• Speicherung auf einem dauerhaften Datenträger, wie z. B. E-Mail, USB-Stick oder PDF-Datei.
• Das Ende der Erklärung und ihre Vollständigkeit muss ersichtlich sein, zum Beispiel durch die Angabe des Namens, eine eingescannte Unterschrift, eine Grußformel oder den Hinweis „Diese Erklärung ist nicht unterschrieben".

Die Textform erleichtert den Abschluss und die Verwaltung von Mietverträgen erheblich. Eine elektronische Signatur ist nicht erforderlich.

Vorteile der neuen Regelung

• Weniger Verwaltungsaufwand: Keine notariellen Beglaubigungen oder Papierdokumente erforderlich.
• Schnellere Vertragsabschlüsse: Verträge können einfach per E-Mail abgeschlossen werden.
• Reduziertes Risiko: Fehler in der Schriftform, die oft zu Kündigungen führten, entfallen.
  

Was passiert mit bestehenden Miet- oder Pachtverträgen?

• Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2025 abgeschlossen wurden, gilt die bisherige Regelung mit Schriftformerfordernis bis zum 1. Januar 2026.
• Wird ein solcher Vertrag nach Ablauf der Übergangsfrist geändert, gilt automatisch die neue Textformregelung für den gesamten Vertrag.

IHK-TIPP's für Gewerbemietparteien:

Auch bei der neuen Textform sollten Sie alle Vertragsinhalte sorgfältig dokumentieren. Dazu gehören u.a.:

• Mieter und Vermieter müssen genau benannt sein.
• Das Mietobjekt ist möglichst genau zu beschreiben.
• Eine Mindestmietdauer sollte, sofern gewünscht, vereinbart sein.
• Die genaue Höhe der Miete und welche Nebenkosten der Mieter zu tragen hat.
• Es ist die Unterzeichnung aller Mieter und Vermieter erforderlich.
• Prüfen Sie Übergangsvereinbarungen: Bis Ende 2025 empfiehlt es sich, Verträge weiterhin schriftformkonform abzuschließen, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.

Achten Sie darauf, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte und nachträgliche Änderungen eindeutig aufeinander verweisen und als einheitliche Urkunde erkennbar sind.

Hier geht's zum Vertragsmuster!

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Wird eine Wohnung für den Betrieb eines Gewerbetriebs angemietet, so gilt das Geschäftsraummietrecht. Es kommt auf die tatsächliche Nutzung an. Auf die Bezeichnung im Mietvertrag kommt es nicht an.

Werden Räume sowohl privat als auch geschäftlich genutzt entscheidet die tatsächliche Art der Nutzung. Das Geschäftsraummietrecht kommt zur Anwendung, wenn mehr als die Hälfte der Gesamtfläche gewerblich genutzt wird oder nach dem Vertragszweck der Schwerpunkt der Nutzung gewerblicher Art ist. Wohnraummietrecht kommt zur Anwendung, wenn in einer Wohnung nur ein Arbeitszimmer für gewerbliche Zwecke genutzt wird.

Tritt als Mieterin von Räumlichkeiten eine Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft auf, handelt es sich immer um gewerblich genutzte Räume. Denn diese Gesellschaften haben naturgemäß kein Wohnbedürfnis.

Unternehmer sollten vor der Vertragsunterzeichnung prüfen, ob eine gewerbliche Nutzung der Räume zulässig ist. Folgende mögliche Einschränkungen sind zu bedenken:

• Wohnraum zweckentfremden: Büroräume, eine Praxis oder eine Kanzlei lassen sich hervorragend auch in eigentlich zu Wohnzwecken gedachten Räumlichkeiten einrichten. Mieter müssen wissen, dass Gemeinden mit Wohnungsmangel in Bayern die Zweckentfremdung von Wohnraum untersagen dürfen. Das ist z. B. in München der Fall. Die Gemeinden geben Auskunft darüber, ob sie eine Zweckentfremdungssatzung erlassen haben.
• Bauplanungsrechtliche Beschränkungen: Nutzungsänderungen genehmigt das Bauamt nur, wenn die rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Daher ist unbedingt der Bebauungsplan zu beachten. Es ist z. B. möglich, dass gewerbliche Räume in einem bestimmten Bereich nur im Erdgeschoss erlaubt sind.

Die zuständigen Behörden erteilen auf Anfrage die nötigen Auskünfte. Es ist empfehlenswert, vor Vertragsunterzeichnung die Informationen einzuholen.

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Je genauer die Beschreibung des Mietobjekts erfolgt, desto besser ist es. Folgende Angaben sind wichtig:

• Die genaue Lage des Mietobjekts im Gebäude.
• Alle Einbauten, die in den Räumen eventuell vorhanden sind.
• Liste sämtlicher Inventargegenstände, soweit vorhanden.
• Alle Sonder-, Neben- und Freiflächen, die der Mieter nutzen darf.
• Die Zahl der vorhandenen Parkplätze und deren Nutzung.
• Vorhandene und mitvermietete Lagerflächen.
• Archiv- und Kellerräume, die dem Mieter zur Verfügung stehen.
• Außenwände und Reklameflächen sollten ebenso erfasst sein.

Die im Vertrag schriftlich formulierte Beschreibung sollte um Grundrisse und Planzeichnungen ergänzt werden, um Klarheit zu schaffen. Ideal ist es, sämtliche angemietete oder zur Nutzung bereitstehende Flächen mit farbigen Umrandungen zu markieren. Die Zeichnungen und Pläne sind als Teil des Vertrags zu behandeln und nicht einfach lose beizulegen.

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Es ist nicht vorgeschrieben, dass die Art der gewerblichen Nutzung im Gewerbemietvertrag festgeschrieben wird. Ohne Mietzweck darf der Mieter jedes Gewerbe ausüben, sofern dem keine behördlichen Auflagen entgegenstehen und in Mehrfamilienhäusern keine anderen Mieter gestört werden. Allerdings ist es sinnvoll, den Mietzweck festzuschreiben. Der Vermieter darf zwar andere Tätigkeiten verbieten. Dafür ist aber im Gegenzug die Vereinbarung möglich, dass der Vertrag nur zustande kommt, wenn das Objekt für den vertraglich festgelegten Zweck geeignet ist. So verhindern Unternehmer, sich durch einen gültigen Vertrag zu binden und die Räume aufgrund behördlicher Bestimmungen nicht nutzen zu können.

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Bei langfristig angelegten Unternehmen ist es für den Unternehmer sehr wichtig, Standortsicherheit zu erhalten. Daher erfolgt der Vertragsabschluss für Gewerberäume meist über eine fest vereinbarte Mietdauer.

Tipp: Gewerbemietverträge dürfen unbefristet und für beide Seiten fristgerecht kündbar oder mit einer Mindestmietdauer geschlossen werden. Insbesondere Gründer sollten genau abwägen, welches Risiko für sie höher ist. Je nach individueller Situation kann der Verlust der Räume dramatischer sein als eine lange Bindung oder umgekehrt. Die Abwägung im Einzelfall ist dringend angeraten.

Soll eine langfristige Basis für den Betrieb gelegt werden, ist ein Vertrag mit Mindestmietdauer sinnvoll. Hier endet der Vertrag automatisch mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Vorher ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Es könnte nur aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden.

Um die Planungssicherheit zu erhöhen, ist es möglich, Verlängerungsklauseln zu vereinbaren. Grundsätzlich sind diese beiden Modelle üblich:

• Optionsklausel: Bei dieser Variante haben eine oder beide Parteien das Recht, am Laufzeitende eine Vertragsverlängerung zu fordern. Es sollte genau festgelegt werden, wer das Optionsrecht ausüben darf und welche Fristen gelten.
• Verlängerungsklausel: Hier verlängert sich der Vertrag automatisch um die vereinbarte Mietdauer, sofern nicht eine Partei der Verlängerung durch eine Kündigung ausdrücklich widerspricht. Hier sollte die Frist für die Kündigung vertraglich genau festgeschrieben werden.

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Grundsätzlich gilt: Unbefristete Gewebemietverträge können von beiden Vertragsparteien jeweils bis zum dritten Tag eines Quartals mit einer Frist zum Ende des nächsten Quartals gekündigt werden. Verträge mit Mindestmietdauer dürfen nicht vorzeitig beendet werden. Allerdings bestehen auch Möglichkeiten zur außerordentlichen Kündigung und Sonderkündigungsrechte.

Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

In bestimmten Fällen darf der Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, d. h. fristlos, kündigen. Dazu gehören unter anderem Folgende:

• Scherwiegende Verstöße gegen Vertragsvereinbarungen
• Hausfriedensbruch
• Gefährliche Benutzung der vermieteten Räume
• Mietschulden

Zudem steht es den Parteien frei, weitere Gründe für ein Kündigungsrecht des Vermieters zu vereinbaren. Diese Regeln müssen sich in einem akzeptablen Rahmen bewegen. Der Bundesgerichtshof hat z. B. geurteilt, dass ein teilweiser Mietrückstand von mehr als einem Monat nicht ausreichend ist.

Sonderkündigungsrechte

Unter bestimmten Bedingungen stehen dem Mieter, wie auch dem Vermieter gesetzliche Sonderkündigungsrechte zu, die auch bei befristeten Mietverträgen gelten. Zu den Sünderkündigungsgründen gehören unter anderem die folgenden:

• Tod des Mieters
• Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete, sofern im Vertrag die Untermiete nicht ausgeschlossen worden ist
• Mietverhältnis über mehr als 30 Jahre, sofern nicht auf Lebenszeit geschlossen
• Modernisierungsmaßnahmen
• Eigenbedarf des Vermieters für gewerbliche Nutzung
• Zwangsversteigerung der Gewerberäume

Die Vertragsparteien können aber auch in individuelle Regelungen Sonderkündigungsrechte vereinbaren. Sinnvoll sind z. B. folgende Sonderkündigungsrechte:

• Insolvenz des Mieters
• Verlust der Betriebserlaubnis
• Betriebsaufgabe

Soll ein befristeter Gewerbemietvertrag vorzeitig aufgelöst werden, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Diese kann unter Umständen durch eine Abstandszahlung oder das Stellen eines solventen Nachmieters erreicht werden. Verpflichtet, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen, ist der Vermieter aber nicht.

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Grundsätzlich ist die Miethöhe oder Pacht bei einem Gewerbemiet- oder Pachtvertrag frei verhandelbar. Es bestehen, anders als bei Mietwohnungen, keine ortsüblichen Vergleichsmieten. Lediglich Wuchermieten sind verboten. Allerdings liegt die Grenze erst bei Miethöhen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigen. Auch ist der Vermieter nicht dafür verantwortlich, dass der Geschäftserfolg die vereinbarte Miete einbringt. Ein zu geringer Gewinn berechtigt nicht zur Kündigung.

Die Vereinbarung der Miete erfolgt üblicherweise als:

• Festmiete: In der Regel nur bei kurzer Mietdauer.
• Staffelmiete: Hier steigt die Miete in vereinbarten Abständen um einen vereinbarten Prozentsatz an.
• Umsatzmiete: Neben einem Teil, der als Grund- oder Mindestmiete vereinbart wird, macht ein fest vereinbarter Prozentsatz des Umsatzes die Miethöhe aus. Diese Variante ist bei Supermärkten verbreitet, für Apotheken ist es nicht erlaubt. Es ist dringend anzugeben, ob der Brutto- oder Netto-Umsatz als Maßstab gilt.
• Indexklauseln: Stellen einen Ausgleich bei Geldentwertungen dar.

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Anders als im Wohnraummietrecht gibt es keine gesetzliche Regelung die es dem Vermieter von Geschäftsräumen ermöglicht, die Miete zu erhöhen. Mieter und Vermieter müssen deshalb im Mietvertrag ausdrücklich eine Mieterhöhung vereinbaren oder sich während der Vertragslaufzeit darauf einigen. Scheitert eine nachvertragliche Einigung und hat der Vermieter vergessen eine Mieterhöhung im Vertrag festzuschreiben, kann der Vermieter, auch bei einer sehr langer Mietzeit, keine Erhöhung verlangen. Indexklauseln sind auch unter Begriff Wertsicherungsklauseln bekannt. Im Gewerbemietvertrag stellen solche Klauseln sicher, dass der Mietzins insbesondere in Zeiten einer schleichenden Geldentwertung ausgeglichen wird.

Folgende Vereinbarungen sind rechtlich einwandfrei:

• Leistungsvorbehaltsklausel: Hier vereinbaren die Parteien, dass eine Mietpreisanpassung immer dann erfolgt, wenn der ein bestimmtes, vereinbartes Ereignis eintritt. Das Ereignis muss genau beschrieben sein, damit die Klausel gültig ist. Häufig wird als Ereignis der vom Statistischen Bundes- oder Landesamt ermittelte Verbraucherpreisindex gewählt. Möglich wäre festzulegen, dass eine Preisanpassung erfolgt, wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als X Prozentpunkte steigt. „Erhebliche Veränderungen beim Verbraucherpreisindex“ ist dagegen zu schwammig. Wann ist eine Steigerung erheblich?

• Spannungsklauseln: In diesem Fall beeinflusst der zukünftige Wert ähnlicher Güter die Mietpreisentwicklung. Dazu würden dann z. B. ortsübliche Vergleichsmieten zur Bestimmung des Mietzinses herangezogen. Solche Klauseln sind zwar zulässig, aber da für gewerbliche Flächen keine ortsüblichen Vergleichsmieten erhoben und veröffentlich werden, ist diese Methode wenig empfehlenswert.
• Gutachter: Die Parteien können sich auch darauf verständigen, dass ein gerichtlich bestellter und vereidigter Sachverständiger die angemessene Höhe einer Mieterhöhung ermittelt, sofern sich die Vertragspartner bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses nicht auf einen neuen Mietzins einigen können.
• Umsatz- oder Ertragsklausel: Ebenso ist es statthaft, die Höhe des Mietzinses von der Höhe des Betriebsumsatzes oder Ertrags abhängig zu machen. Ein bestimmter Prozentsatz des Umsatzes oder des Ertrags wird dann als Miete fällig.
• Staffelmiete: Hier wird schon im vernherein im Vertrag festgelegt in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt sich die Miete erhöhen wird.

Nicht ohne weiteres zulässig sind jedoch automatische Wertsicherungsklauseln. Hier wird die Miete automatisch, das heißt ohne dass Vermieter und Mieter über einen neuen Mietzins verhandeln, an Veränderungen eines Preisindex für Einzelhandelspreise oder Verbraucherpreise gekoppelt. Solche Klauseln sind in Mietverträgen nur zulässig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

• Langfristige Bindung des Mieters: Der Gewerbemietvertrag wird für 10 Jahre ohne Kündigungsrecht für beide Seiten geschlossen, oder der Abschluss erfolgt unbefristet und der Vermieter verzichtet 10 Jahre auf sein Kündigungsrecht, der Mieter kann die Vertragsdauer auf 10 Jahre verlängern oder ein Vertrag wird unbefristet und auf Lebenszeit abgeschlossen.
• An konkrete Wertmesser gekoppelt: Die Miete wird an Veränderungen eines Ladenpreis- oder Verbraucherpreisindexes gekoppelt. Nicht ausreichend wäre eine Koppelung an die „allgemeine wirtschaftliche Lage“.
• Keine unangemessene Benachteiligung: Dies ist dann erfüllt, wenn die Vereinbarung sowohl eine Erhöhung als auch eine Absenkung der Miete entsprechend der Veränderungen eines Preisindexes vorsieht.

Hier geht's zum Muster einer Indexklausel
Mit dem Indexrechner die Anpassung berechnen.

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Auch bei einem Gewerbemietvertrag darf der Vermieter eine Kaution fordern, um seine Ansprüche zu sichern. Allerdings genießt die Kaution bei Gewerbemiet- und Pachtverträgen nicht den im Wohnungsmietrecht gewohnten Schutz. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Deshalb sollten unbedingt entsprechende Vereinbarungen getroffen werden:

• Eine Treuhandvereinbarung, die den Vermieter verpflichtet, die Kaution von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Ansonsten ist die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters nicht geschützt und fließt in die Insolvenzmasse.
• Ebenso sollte die Verzinsung der Kaution ausdrücklich vereinbart werden.

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Sofern nichts anderes vereinbart wird, sind die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Darauf lassen sich die wenigsten Vermieter ein und übertragen diese Aufwendungen auf den Mieter. Bei Gewerbemiet- und Pachtverträgen gilt es, genau hinzusehen. Denn der Vermieter kann mehr Betriebskosten auf den Mieter umlegen als ein Wohnungsvermieter. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten die einzelnen Positionen genau aufgeführt werden. Gibt es weitere Mietparteien im Mietobjekt, sollte ein Verteilschlüssel zur Umlegung der Kosten im Mietvertrag festgelegt sein.

Die Nebenkosten sind erst fällig, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung des Vermieters vorliegt. Eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten enthält den Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Mietanteils und setzt bereits gezahlte Vorauszahlungen und alle weiteren entstandenen Kosten an. Wird nach Verbrauch abgerechnet, muss auch die Verbrauchsmenge angegeben sein.

Anders als bei einem Wohnraummietvertrag gibt es für gewerblich genutzte Räume keine Frist, bis zu der der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellt und übersendet haben muss. Allerdings verjährt der Anspruchs des Vermieters nach den allgemeinen Verjährungsregeln, so dass er dem Mieter innerhalb von drei Jahren eine Abrechnung vorlegen muss.

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Der Vermieter ist lediglich dazu verpflichtet, dem Mieter die Räume in einem Zustand zu übergeben, der für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich ist. Die Gestaltung und Einrichtung übernimmt meist der Mieter, wobei abweichende Regeln getroffen werden können.

Gewerbemiet- und Pachtverträge werden meist individualvertraglich geschlossen. In diesem Fall hat der Vermieter weitgehende Freiheiten, welche Pflichten er dem Mieter auferlegt. Selbst jährliche Schönheitsreparaturen sind durchaus zulässig. Allerdings muss genau formuliert werden, welche Arbeiten gemeint sind. Auch die Klausel, die Räume bei Auszug renoviert zu übergeben, ist unabhängig vom Zustand bei Einzug erlaubt.

Gibt der Vermieter bei Einzug oder während des Mietverhältnisses seine Zustimmung zu Umbauten, dürfen Mieter nicht davon ausgehen, dass sie die Umbauten bei Auszug nicht rückgängig machen müssen. Deshalb sollten die Vereinbarungen möglichst umfassend und genau getroffen werden.

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Der Mieter darf die Miete kürzen oder ganz aussetzen, wenn die gemieteten Räume zu Beginn oder später Mängel haben, die ihre Nutzung beeinträchtigen oder unmöglich machen. Es spielt keine Rolle, ob der Vermieter für die Mängel verantwortlich ist oder nicht. Wenn die Beeinträchtigung geringfügig ist, kann die Miete jedoch nicht reduziert werden. Wenn der Mieter bei Vertragsabschluss von den Mängeln wusste oder sie ihm aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt blieben, kann er nur dann eine Mietminderung verlangen, wenn der Vermieter die Mängel arglistig verschwiegen hat. Wenn der Mieter trotz Kenntnis der Mängel die Sache annimmt, kann er eine Mietminderung nur verlangen, wenn er sich sein Recht dazu bei der Annahme vorbehält. Außerdem muss der Mieter dem Vermieter den Mangel sofort mitteilen. Wenn der Vermieter die Mängel nicht rechtzeitig behebt, kann der Mieter sie selbst beheben und vom Vermieter die Erstattung der Kosten verlangen. Eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter ist möglich, wenn der Vermieter die Mieträume nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt, wieder entzieht oder die Mängel nicht in angemessener Zeit behebt.

Es gibt viele verschiedene Gerichtsentscheidungen, die darüber entscheiden, ob ein Mangel vorliegt oder nicht und wie stark die Miete gegebenenfalls reduziert werden kann. Es ist dringend empfehlenswert, sich vor einer Mietminderung in jedem Fall anwaltlich beraten zu lassen.

Wenn beide Parteien dies vertraglich vereinbaren, kann der Mieter das Recht zur Mietminderung nicht ausüben, selbst wenn er der Meinung ist, dass die gemietete Sache Mängel aufweist. In diesem Fall muss der Mieter die Mietminderung vor Gericht durchsetzen, und der Vermieter hat mehr Zeit, um die Mängel zu beheben oder die Situation zu klären.

Wenn die gemietete Sache mangelhaft ist, hat der Mieter möglicherweise nicht nur das Recht auf Mietminderung, sondern auch Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Dieser Schadensersatz kann nicht nur die direkten Schäden durch den Mangel abdecken, sondern auch "Begleitschäden" wie entgangenen Gewinn, Kosten für Investitionen, Umzüge und rechtliche Auseinandersetzungen sowie möglicherweise Krankheitskosten für Mitarbeiter, die aufgrund des Mangels entstanden sind.

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Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ist der Vermieter verpflichtet, den gewerblichen Mieter vor Konkurrenz zu schützen. Deshalb darf er andere Gewerberäume im gleichen Haus nicht an Mitbewerber vermieten, die das gleiche Hauptsortiment führen wie der bereits ansässige Betrieb. Das gilt auch für Gewerberäume auf dem Nachbargrundstück, sofern dieses Grundstück auch dem Vermieter gehört. Schaffen Nebenartikel einen Wettbewerb, ist dieser hinzunehmen. Um Auseinandersetzungen zu vermeiden ist es empfehlenswert, den Schutz vor Mitbewerbern im Vertrag genau zu regeln.

Wird ein Objekt ausschließlich gewerblich genutzt, hat der Mieter das Recht, ein Firmen- oder Namensschild anzubringen. Das Schild darf auch die Öffnungszeiten enthalten und darf an der Außenwand in der Nähe der Briefkästen montiert werden. Über Größe und Gestaltung müssen beide Parteien sich einigen. Deshalb bietet sich auch eine genaue Vertragsregelung an. Zusätzliche Leuchtreklamen, Werbeschilder oder Markisen sind nur mit dem Einverständnis des Vermieters erlaubt. Oft fällt dafür eine zusätzliche Gebühr an. Zudem müssen die örtlichen Bauvorschriften beachtet werden, unter Umständen ist die Anbringung genehmigungspflichtig (z. B. Bauamt oder Denkmalschutzbehörde).

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Nach Ablauf des Mietvertrags muss der Mieter die gemietete Sache zurückgeben. Oft wird vereinbart, dass die Mieträume besenrein und mit allen Schlüsseln zurückgegeben werden müssen. Weitere Pflichten bezüglich des Zustands der Mieträume sollten je nach Fall festgelegt werden. Dies betrifft insbesondere

• die Entfernung oder den Verbleib von Ein- oder Umbauten,
• Einrichtungen und Installationen sowie
• die Höhe der Entschädigung, die der Vermieter möglicherweise leisten muss.

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann sich unterschiedlich auswirken, abhängig davon, ob der Mieter die Räume bei Einzug renoviert oder unrenoviert übernommen hat.

Für größere Mietobjekte ist es ratsam, ein Rückgabeprotokoll zu erstellen, um Beweise zu sichern.

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© Jakub Zerdzicki by pexels

Homeoffice, Geschäftsrückgang - schnell sind die Flächen zu groß und es droht Leerstand. Warum nicht einfach untervermieten?

Unbegrenzt möglich ist dies allerdings nicht. Will ein gewerblicher Mieter seine gemieteten Räume ganz oder teilweise untervermieten, sollte er Folgendes beachten:

Zustimmung des Vermieters

In der Regel ist die Untervermietung von Gewerberäumen nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Der Vermieter kann die Untervermietung verweigern, wenn die Nutzung durch den Untermieter den Vertragszweck gefährdet, den Zustand der Immobilie verschlechtert oder den Betrieb im Gebäude erheblich beeinträchtigt. Holt der Mieter die Zustimmung des Vermieters nicht ein, könnte der Vermieter den Hauptmietvertrag außerordentlich kündigen. Das gleiche Recht steht dem Mieter zu, wenn der Vermieter die Zustimmung unberechtigt verweigert.

Vertragsprüfung

Es ist wichtig, den Hauptmietvertrag sorgfältig zu prüfen, insbesondere auf Klauseln zur Untervermietung, Nebentätigkeiten oder etwaige Einschränkungen, die dies betreffen.
Die geplante Nutzung durch den Untermieter sollte der vertraglich vereinbarten Nutzung des Mietobjekts entsprechen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Gewerbeerlaubnis

Der Untermieter benötigt unter Umständen eigene gewerberechtliche Erlaubnisse, je nach Art des Geschäfts, das in den Räumen betrieben wird. Der Untermieter muss sicherstellen, dass er alle notwendigen behördlichen Genehmigungen für die Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit in den untervermieteten Räumen hat. Der Hauptmieter sollte sich vergewissern, dass der Untermieter alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt.

Vertragsgestaltung Untermietvertrag

Stimmt der Vermieter der Untervermietung zu, sollte mit dem Untermieter ein schriftlicher Untermietvertrag geschlossen werden, der die Nutzung der Räume, die Dauer der Untervermietung, die Miethöhe und andere wesentliche Punkte regelt. Der Untervermieter muss darauf achten, dass der Untermietvertrag die Bestimmungen des Hauptmietvertrags widerspiegelt und keine Widersprüche entstehen. Zudem bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter in vollem Umfang verantwortlich, weshalb der Untermietvertrag präzise formuliert sein sollte, um Risiken und Konflikte zu vermeiden.

Bei der Vertragsgestaltung sollten Untervermieter unter anderem auf Folgendes achten:

• Mietzahlung:
  Es ist wichtig, dass die Höhe der Untermiete angemessen ist und im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen liegt. Manche Mietverträge erlauben keine höhere Untermiete als die ursprüngliche Miete.
  • Bei der Festlegung der Frist für die Zahlung der Miete durch den Untermieter sollte der Untervermieter sorgfältig vorgehen, um sicherzustellen, dass er seine eigenen Verpflichtungen gegenüber dem Hauptvermieter rechtzeitig erfüllen kann und nicht für den Untermieter in Vorleistung gehen muss. Es empfiehlt sich, die Fälligkeit der Untermiete einige Tage vor der Fälligkeit der Hauptmiete zu legen.
  • Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten: Die Miete sollte an einem klar definierten Datum im Monat fällig sein (z. B. „zum 1. des Monats“ oder „bis spätestens zum 3. Werktag des Monats“). Diese Regelung sollte präzise formuliert sein, um Missverständnisse zu vermeiden.
  • Zahlungsweise: Der Untermietvertrag sollte auch festlegen, wie die Miete zu zahlen ist (z. B. per Überweisung), und es sollte darauf hingewiesen werden, dass das Geld rechtzeitig auf dem Konto des Untervermieters eingehen muss.
  • Auch sollte geklärt werden, wie die Nebenkosten zwischen Hauptmieter und Untermieter aufgeteilt werden. Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Hauptvermieter für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich, daher sollte er sicherstellen, dass der Untermieter entsprechende Anteile übernimmt.
  • Der Hauptmieter sollte auch steuerliche Fragen klären, insbesondere im Hinblick auf die Umsatzsteuer.
• Kündigungsfristen:
  • Es ist ratsam, die Laufzeit des Untermietvertrages etwas kürzer als die für den Hauptmietvertrag zu gestalten oder zumindest klarzustellen, dass der Untermietvertrag automatisch endet, wenn der Hauptmietvertrag ausläuft oder gekündigt wird oder der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung widerruft.
  • Falls der Untermietvertrag Verlängerungsoptionen enthält, sollte klar geregelt sein, dass eine Verlängerung nur dann möglich ist, wenn der Hauptmietvertrag ebenfalls verlängert wird.
  • Es ist ratsam, im Untermietvertrag festzulegen, dass der Untervermieter das Recht hat, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Untermieter mit der Mietzahlung für einen bestimmten Zeitraum im Verzug ist. Laut § 543 BGB ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten einen Betrag schuldet, der zwei Monatsmieten erreicht.
    Falls der Untermieter regelmäßig mit Zahlungen in Verzug gerät, sollte der Untervermieter ebenfalls die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis zu beenden. Dies kann durch eine ausdrückliche Klausel im Vertrag geregelt werden, die den Untervermieter bei wiederholten Verspätungen zur Kündigung berechtigt.
• Rückgabe der Räume: Der Untermietvertrag sollte klar regeln, in welchem Zustand der Untermieter die Räume bei Vertragsende zurückzugeben hat. Es ist sinnvoll, eine Protokollierung des Zustands der Räume bei Übergabe und Rückgabe vorzusehen.
• Mängelrechte:
  Der Untermietvertrag sollte klare Regelungen darüber enthalten, wie und mit welchen Fristen der Untermieter etwaige Mängel melden muss. Denn der Hauptmieter ist weiterhin verpflichtet, dem Vermieter Mängel anzuzeigen, die den Mietgegenstand betreffen. Eine ordnungsgemäße Mängelanzeige durch den Untermieter stellt sicher, dass der Hauptmieter rechtzeitig handeln kann.
• Haftung:
  Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Hauptvermieter in vollem Umfang verantwortlich. Das bedeutet, dass der Hauptmieter weiterhin für die pünktliche Mietzahlung und für alle Schäden haftet, selbst wenn diese durch den Untermieter verursacht wurden. Daher sollte der Untermietvertrag Regelungen enthalten, die den Untermieter zur Übernahme von Haftungsrisiken verpflichten (z. B. in Bezug auf Schäden oder Verstößen gegen den Mietvertrag).
• Sicherheiten und Kaution:
  Kautionsregelung:
  • Der Untervermieter sollte prüfen, ob im Untermietvertrag eine Mietkaution vereinbart werden sollte. Diese Kaution dient als Sicherheit für den Fall, dass der Untermieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät oder Schäden an der Mietsache hinterlässt. Die Höhe der Kaution sollte im Untermietvertrag genau festgelegt werden (in der Regel maximal drei Nettokaltmieten).
  • Verrechnung bei Verzug: Falls der Untermieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät, kann der Untervermieter in der Regel auf die Kaution zurückgreifen, um Mietausfälle zu kompensieren. Dies sollte jedoch im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Gewerbemiet- und Pachtverträge weichen deutlich von den Regelungen für die Vermietung von Wohnraum ab. Deshalb sollten sich Mieter und Vermieter genau über die Rechte und Pflichten sowie die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung informieren. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis genießen gewerbliche Mieter keinen Kündigungsschutz. Bei einem Zeitmietvertrag ist dagegen die vorzeitige Kündigung nur schwer möglich. Zudem darf der Vermieter mehr Kosten auf den Mieter umlegen. Im Zweifel sollten Mieter und Vermieter vor der Vertragsunterzeichnung rechtlichen Rat einholen.

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