Immobilienpolitik
Die Ansiedlung von Unternehmen ist entscheidend für die Wettbewerbsfähigkeit der Region. Die Verfügbarkeit von geeignetem Arbeits- und Wohnraum spielt eine Schlüsselrolle für die wirtschaftliche Entwicklung. Daher engagiert sich die IHK in den verschiedensten Gremien auf Regional-, Landes- und Bundesebene, um auf die Bedeutung einer zukunftsgericheteten Immobilienpolitik hinzuweisen und der Branche Gehör zu verleihen.
Inhalt
IHK Gewerbeimmobilienmarktbericht
Welche Mietpreise für meine Gewerbeimmobilie kann ich erzielen? Mit welchen Miet-/Kaufpreisen muss ich rechnen, wenn ich meinen Standort in den Wirtschaftsraum Oberbayern verlagern möchte? Sie suchen einen Orientierungsrahmen zur Bewertung von Büro-/Einzelhandels- sowie Produktions-/Lager-/Logistikimmobilien?
Während für Wohnimmobilien mittlerweile in vielen Kommunen Mietspiegel vorliegen, ist die Datenlage für Gewerbeimmobilien vielfach dünn. Gewerbeimmobilienmarktberichte verschiedener Herausgeber liegen speziell für Städte wie München oder Augsburg vor. In kleineren kreisfreien Städten, besonders aber in den Landkreisen gibt es nur sehr wenig, oftmals gar keine derartigen Untersuchungen.
Deswegen hat die IHK für München und Oberbayern nach 2019 wieder eine Neuauflage des Gewerbeimmobilienmarktberichts herausgegeben. In Zusammenarbeit mit dem Forschungs- und Beratungsinstitut empirica AG wurden Miet- und Kaufpreise für Büro-, Einzelhandels- sowie Produktions-/Lager-/Logistikimmobilien für alle kreisfreien Städte und Landkreise innerhalb des IHK-Bezirks Oberbayern zusammengestellt.
Was dürfen Sie erwarten?
Sie erhalten einen Überblick über den oberbayerischen Gewerbeimmobilienmarkt sowie einen Orientierungsrahmen zur Einschätzung der aktuellen Preissituation innerhalb der Landkreise und kreisfreien Städte.
Der Bericht ist zweiteilig angelegt:
- Die Marktanalyse zeigt die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie die allgemeine Entwicklung des oberbayerischen Gewerbeimmobilienmarktes.
- Standortprofile für die oberbayerischen Landkreise und kreisfreien Städte stellen die individuelle Miet- und Kaufpreissituation vor Ort dar.
Der Verkauf erfolgt in Paketen (= Marktanalyse und gewünschte Anzahl an Standortprofilen). Der Preis richtet sich nach der Anzahl der Standortprofile.
Nähere Informationen sowie das Bestellformular finden Sie hier
Arbeitspapier "Wachstum in Oberbayern langfristig sichern"
Jedes zweite oberbayerische Unternehmen sieht im Fachkräftemangel ein Risiko für die Entwicklung seines Unternehmens. (Ergebnis Konjunkturumfrage des BIHK, Februar 2017). Es besteht die Gefahr, dass der Mangel an qualifiziertem Personal zur Wachstumsbremse wird. Grundvoraussetzung, um Fachkräfte aus dem In- und Ausland gewinnen zu können, ist bezahlbarer Wohnraum. Dieser ist in weiten Teilen Oberbayerns Mangelware.
„Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren in weiten Teilen Oberbayerns stark angestiegen: Mittlerweile haben nicht nur Bezieher niedriger, sondern auch mittlerer und gehobener Einkommen Schwierigkeiten, hier geeigneten Wohnraum zu finden. Die oberbayerische Wirtschaft braucht dringend Fachkräfte aller Einkommens-schichten und somit auch geeigneten Wohnraum.“ so Andreas Eisele, Vorsitzender des IHK Ausschusses für Immobilienwirtschaft.
Das Arbeitspapier „Wachstum in Oberbayern langfristig sichern“ wurde in enger Zusammenarbeit mit dem IHK- Ausschuss für Immobilienwirtschaft erarbeitet und in der Vollversammlung vom 15.03.2017 vorgestellt und verabschiedet.
Es dient als Diskussionsgrundlage.
Zentrale Forderungen sind:
- Mobilisierung von Bauland muss im Vordergrund stehen
- Baugenehmigungen beschleunigen
- Regulierungen im Bereich Kreditvergabe zielführend gestalten
- Reduktion von Baukosten
- Markteingriffe vermeiden
- Förderung des arbeitgebergeförderten Wohnungsbaus
„Der zentrale Punkt ist die Mobilisierung von Grundstücken. Wir haben einige Lösungsansätze entwickelt, um die in weiten Teilen Oberbayerns knappe Ressource Bauland optimal nutzen zu können. Unser Ziel ist es nun, im engen Dialog beispielsweise mit den Mitgliedern der Regional- und Fachausschüsse, Vertretern der Kommunal-, Landes- und Bundespolitik, Trägern des ÖPNV und vielen anderen unsere Ansätze weiterzuentwickeln“ so Andreas Eisele.
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Neue Regelungen zur Teilung der Maklerprovision - seit 23.12.2020
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wurde am 23.06.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet.
Seit 23.12.2020 sind die Regelungen zur Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer in Kraft. Es gilt für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden.
Bestellerprinzip bei Vermietungen von Wohnraum
Rechtslage:
Das Bestellerprinzip für Vermietungen ist seit 1. Juni 2015 in Kraft. Es gilt bundesweit und regelt die Vermietung von Wohnimmobilien. Ziel ist es, dass derjenige, der den Makler bezahlt, der ihn beauftragt. In den meisten Fällen ist das der Vermieter. Nach derzeitigem Stand unterliegen Vermittlungen von Gewerbeimmobilien ebenso wie der Verkauf von Wohnimmobilien nicht den Regelungen des Bestellerprinzips. Über die Ausweitung des Bestellerprinzips auf Verkäufe von Wohnimmobilien wird aktuell diskutiert.
Hinweise zur Anwendung des Bestellerprinzips:
- Der Mieter kann Besteller (Besteller-Mieter) sein, wenn er dem Makler einen Suchauftrag erteilt. Der Makler kann dann aufgrund dieses Suchauftrages speziell für diesen Mieter Wohnimmobilien akquirieren. Für diese wird im Erfolgsfall eine Maklergebühr fällig, die vom Besteller-Mieter zu tragen ist. Lehnt der Mieter die akquirierten Objekte ab, kann der Makler diese keinem anderen Besteller-Mieter mehr provisionspflichtig anbieten. Für Immobilien, die dem Makler vor Eingang eines Suchauftrages bereits bekannt waren, kann der Makler vom Besteller-Mieter keine Provision verlangen.
- Verträge über die Vermittlung von Wohnraum müssen nicht mehr mehr von Makler und Besteller unterschrieben werden. Es genügt die Textform mittels E-Mail, SMS oder eingescannter pdf-Datei.
- Hinweis zur Insertion von Wohnimmobilien: Hat der Vermieter den Makler beauftragt , darf keine Mieterprovision verlangt werden. Dennoch sollten in derartigen Fällen keine Hinweise wie "provisionsfrei" oder "keine Mieterprovision" verwendet werden, da dies als irreführende Werbung mit Selbverständlichkeiten beanstandet und abgemahnt werden kann.
- Makler müssen bei Verstößen mit einer Geldbuße von bis zu 25.000 € rechnen.
Eckpunktepapier "Bauland mobilisieren"
Die Attraktivität eines Wirtschaftsraumes hängt entscheidend von seinen Standortbedingungen ab. Zwei für Unternehmen relevante Standortfaktoren sind ausreichend Ansiedlungs- und Expansionsflächen sowie qualifizierte Fachkräfte. Um aber Fachkräfte zu gewinnen bzw. zu halten, fehlt vielfach bezahlbarer Wohnraum.
Sowohl Fläche als auch Fachkräfte sind knapp in Oberbayern. Aufgrund der anhaltend guten Wirtschaftslage und dem damit verbundenen Zuzug gibt es eine anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen und insbesondere nach Wohnraum. In der Folge sind die Preise für Bauland seit geraumer Zeit in weiten Teilen Oberbayerns deutlich gestiegen. Eine Umkehr dieser Entwicklung ist auch mittelfristig nicht in Sicht.
Insgesamt schafft nur die Mobilisierung von Bauland für Gewerbe und Wohnraum Abhilfe. Aufgrund ihrer Planungshoheit ist die Kommune der wesentliche Akteur, um Bauland zu schaffen. Bund und Länder müssen die Rahmenbedingungen für die Umsetzung vor Ort verbessern.
Vor diesem Hintergrund hat der IHK-Ausschuss für Immobilienwirtschaft das Eckpunktepapier "Bauland mobilisieren" erarbeitet.
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Mietpreisbremse
Bundesgesetzgebung zur Mietpreisbremse
Kernpunkt des Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) ist die Beschränkung von Mieterhöhungen bei Weiter- bzw. Neuvermietungen von Bestandswohnungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse tritt nur durch Erlass einer Länderverordnung in Kraft. So können die Bundesländer per Rechtsverordnung bestimmte Gebiete als "angespannte Wohnungsmärkte" ausweisen. Nur dort greifen die Regelungen der Mietpreisbegrenzungen. Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse bis 2020 gelten.
Seit Juni 2015 haben die Länder die Möglichkeit, die Mietpreisbremse für Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Erlass einer Länderverordnung anzuwenden. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde bereits mehrfach angepasst und verschärft.
Was beinhaltet die Mietpreisbremse?
- Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnimmobilien. Für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnimmobilien gelten die Regelungen nicht.
- Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.
- Bei einer Wiedervermietung ist der Vermieter verpflichtet, unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt, wenn der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Der Vermieter muss über diesen Zustand vor Vertragabschluss informieren. - Ein Schreiben des Mieters mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" an den Vermieter ist ausreichend, um eine zu hohe Miete zu rügen.
Weiterentwicklung Mietpreisbremse 2020:
Die Große Koalition hat am 18. August 2019 die Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre beschlossen. Spätestens zum 31. Dezember 2025 sollen alle diesbezüglichen Rechtsverordnungen außer Kraft treten. Zusätzlich wurden folgende Änderungen beschlossen:
- Verlängerung der Rückzahlungspflicht für Vermieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse
Mieter können zu viel gezahlte Miete künftig auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern. - Verlängerung des Betrachtungszeitraum zur Erstellung von Mietspiegeln
Der Betrachtungszeitraum zur Erstellung von Mietspiegeln wird von 4 auf 6 Jahre verlängert. Ziel ist es, Mieterhöhungen stärker einzudämmen.
Verfahrensstand:
Der Bundestag hat in seiner Sitzung vom 14.02.2020 diesen Änderungen zugestimmt.
Alle Informationen zum Gesetzgebungsverfahren (z.B.: Regierungsentwurf, etc.) finden Sie hier
Situation in Bayern:
Der Ministerrat hat am 07.08.2019 die neue Mieterschutzverordnung erlassen und somit eine rechtssichere Grundlage für die Mietpreisbremse in Bayern geschaffen. Am 16.06.2020 wurde die Verlängerung der Mieterschutzverordnung in 2 Stufen beschlossen.
1. Stufe:
Verlängerung der Mietpreisbremse auf Basis der bestehenden Mieterschutzverordnung bis 31.12.2021. In 162 bayerischen Kommunen gelten weiterhin folgende Regelungen:
* Die Miete darf bei Neuvermietung von Bestandswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete um
maximal 10% übersteigen.
* Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete binnen 3 Jahren um nicht mehr als 15% und
nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden.
* Bei der Umwandlung in Wohnungseigentum besteht zehn Jahre (statt 3 Jahre) nach der
Veräußerung für den Erwerber die Möglichkeit, wegen Eigenbedarf zu kündigen.
2. Stufe:
Erlass einer neuen Mieterschutzverordnung auf Basis einer aktualisierten Datengrundlage. Ziel ist die Berücksichtigung der Entwicklungen auf den bayerischen Wohnungsmärkten.
Nähere Informationen zur Mietpreisbremse in Bayern (z. B. Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt) finden Sie hier
Grundsteuerreform
Hintergrund:
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Vorschriften für die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden, nach Verkündung einer Neuregelung für höchstens weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024.
IHK Positionierung:
Die IHK für München und Oberbayern als Vertreter der gewerblichen Wirtschaft des Kammerbezirks hat sich ausdrücklich zum Dialog mit der Politik sowie Vertretern von Städten und Gemeinden bereit erklärt, um mit ihnen gemeinsam nach sachgerechten und zügig umsetzbaren Lösungen zu suchen. In einer Positionierung zur Grundsteuerreform hatte sie bereits im Juli 2018 die notwendigen Leitlinien einer Reform aus Sicht der Wirtschaft in den Meinungsbildungsprozess eingebracht und sich dabei für eine bürokratiearme und aufkommensneutrale Grundsteuerreform ausgesprochen, die keine Sonderlasten für die Wirtschaft beinhaltet.
Aktuelle Informationen zum Verfahrensstand, Bewertungen, etc. finden Sie