Immobilienkauf: Verteilung der Maklerprovision
Vermitteln Makler den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern ist der Maklervertrag in Textform abzufassen. Beim Immobilienverkauf an Verbraucher gilt für den Provisionsanspruch des Maklers das Halbteilungsprinzip.
Inhalt
Textform für den Maklervertrag ist notwendig
Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, wenn der Makler den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung vermittelt. Der Maklervertrag bedarf der Textform, § 656a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Die Textform setzt voraus:
- die namentliche Nennung der Vertragsparteien,
- eine lesbare Vertragserklärung und
- das Vorhandensein der Erklärung auf einem zur dauerhaften Wiedergabe geeigneten Datenträger, etwa einer E-Mail, einem USB-Stick oder herkömmlich auf Papier.
Achtung: Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag unwirksam und der Makler kann keine Provision verlangen. Für den Vertragsschluss in Textform ist der Makler nachweispflichtig.
Was bedeutet das Halbteilungsprinzip?
Beauftragt der Verkäufer einen Makler, dann muss er mindestens die Hälfte der Provision zahlen.
In welchen Fällen muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision zahlen?
Das gilt nur, wenn der Makler für den Verkäufer Kaufverträge über
- ein Einfamilienhaus (auch mit Einliegerwohnung) oder
- eine Wohnung vermittelt
- und der Käufer ein Verbraucher ist.
Das Halbteilungsprinzip ist in §§ 656c und 656d BGB geregelt.
Schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag ab, wird er als sogenannter Doppelmakler tätig. Für den Provisionsanspruch des Maklers bedeutet das, dass in beiden Maklerverträgen die Provision gleich hoch sein muss, § 656c BGB.
Verstößt ein Maklervertrag gegen das Halbteilungsprinzip, ist der Maklervertrag unwirksam. Vereinbart etwa der Makler mit dem Verkäufer im ersten Maklervertrag, dass dieser keine Provision zu zahlen hat, kann der Makler auch vom Käufer im zweiten Maklervertrag keine Provision verlangen. Nachträgliche Vereinbarungen über den Erlass einer Provision mit dem Verkäufer haben zur Folge, dass auch der Käufer in gleicher Höhe wie der Verkäufer zahlt.
§ 656d BGB regelt den Fall, dass der Makler mit nur einer Partei, in der Regel mit dem Verkäufer der Immobilie, einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Mit dem Käufer hat er keinen Maklervertrag abgeschlossen.
Der Käufer soll aber über eine sogenannte Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag an den Maklerkosten beteiligt werden. Hier darf nur maximal die Hälfte der Maklerkosten auf den Käufer abgewälzt werden. Der Käufer ist nur zur Zahlung an den Makler verpflichtet, wenn der Verkäufer ihm nachweist, dass er auch tatsächlich seinen Anteil bezahlt hat.
Wann ist der Käufer ein Verbraucher?
Die Beurteilung, ob der Käufer tatsächlich ein Verbraucher nach § 13 BGB ist, kann dem Makler unter Umständen große Schwierigkeiten bereiten. Als Anhaltspunkt gilt:
- Erfolgt der Erwerb der Immobilie in der Absicht langfristiger Vermögensanlage oder gar zur Eigennutzung handelt der Käufer als Verbraucher.
- Erwirbt der Käufer in kurzfristiger Weiterveräußerungsabsicht, kann unternehmerische Tätigkeit vorliegen.
Oft ist es schwierig zu beurteilen, ob der Kauf der Immobilie noch zur privaten Vermögensverwaltung zählt oder ob der Kauf als unternehmerische Tätigkeit zu beurteilen ist. Nur im ersten Fall gelten die neuen Regeln zur Verteilung der Maklerprovision.
IHK-Tipp: Ist die Immobilie erkennbar nicht für den Eigengebrauch bestimmt, lassen Sie sich vom Käufer bestätigen, dass der Erwerb der Immobilie als Verbraucher erfolgt.
Was zählt zum Einfamilienhaus?
Als Einfamilienhäuser zählen auch Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Entscheidend ist, dass das Gebäude in erster Linie den Mitgliedern eines einzelnen Haushaltes zu Wohnzwecken dient. Auch Maklerprovisionen für den Verkauf von Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen fallen unter das Halbteilungsprinzip, sofern die Einliegerwohnung nur eine untergeordnete Rolle spielt.